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  • jairogarciaabogado

DERECHO DE RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN EL CÓDIGO DE COMERCIO



"La constancia puede lo que la dicha no alcanza."

 Acervo Popular

 

En el código de comercio[1] el contrato de arrendamiento hace parte del establecimiento de comercio (artículo 516, numeral 5º ).


El establecimiento de comercio exige, en interés general, una protección especial que garantice su estabilidad y continuidad como motor de la economía nacional.

Los artículos 518 a 524 del Código de Comercio regulan específicamente el arrendamiento de locales comerciales con el propósito de proteger tanto al comerciante como a su establecimiento.


Las normas mencionadas son de orden público y deben cumplirse obligatoriamente. Por lo tanto, los acuerdos contrarios entre las partes no tendrán validez, ya que la voluntad de los individuos para modificar lo dispuesto por el legislador en este contrato debe estar en línea con lo establecido por la ley, según lo dispuesto en el artículo 524[2].


Veamos los siguientes:


ARTÍCULO 518. <DERECHO DE RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO>. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:


1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y

3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

 

ARTÍCULO 520. DESAHUCIO AL ARRENDATARIO. En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.

 

Como se puede apreciar, los artículos 518 y 520 estatuyen los mecanismos para amparar la estabilidad del establecimiento de comercio y contener las eventuales arbitrariedades del arrendador. Estos amparos incluyen:

 

1.    Derecho a la renovación que permite la continuidad del goce del establecimiento de comercio.

 

2.    Derecho al desahucio, para hipótesis excepcionales que buscan evitar mayores traumatismos a la actividad del empresario, al verse compelido a dejar el lugar en donde la desarrollaba, evitando “que el empresario sea injustificada y caprichosamente despojado de ese bien por parte del propietario”.

 

Ha dicho la Corte que el artículo 518 del Código de Comercio consagra a favor del empresario el derecho de renovación del contrato de arrendamiento del local donde aquéllos funcionan, al vencimiento del mismo.

 

Se trata de defender la permanencia del establecimiento de comercio, como bien económico, pero también los valores intrínsecos, humanos y sociales que igualmente lo constituyen, advierte la Corporación.

 

CONDICIONES PARA LA RENOVACIÓN DEL CONTRATO

 

Conforme con el artículo 518 del Código de Comercio es necesario:

 

1.    Que se haya ocupado un inmueble para la explotación de un establecimiento de comercio a título de arrendamiento.

 

2.    Que su tenencia se haya dado por no menos de dos años consecutivos.

 

3.    Que durante ese lapso siempre haya sido explotado con un mismo establecimiento de comercio.

 

4.    Que haya vencido el contrato de arrendamiento, y no se presente alguna de las salvedades que señalan los tres numerales del artículo, a saber: 

 

4.1. Que el arrendatario haya incumplido el contrato de arrendamiento,

4.2.Que el propietario requiera el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta a la que tuviere el arrendatario,

4.3. Que el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no pueden ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

 

DERECHO AL DESAHUCIO

 

Lo explicó la Honorable Corte en los siguientes términos, “como otro elemento más de protección del establecimiento de comercio, el artículo 520 del Código de Comercio, consagra el llamado derecho al desahucio, que no es otra cosa que el derecho que tiene el empresario – arrendatario, para que se le anuncie por parte del propietario del inmueble, el enervamiento del derecho de renovación, por darse alguna de las circunstancias previstas por los ordinales 2º y 3º del artículo 518 ibídem, con el fin de aminorar los perjuicios que puede ocasionarle la restitución de la tenencia. De tal modo que éste es un aviso que se le da al arrendatario para que en el razonable término que la norma fija, se ubique en otro lugar con posibilidades de continuar la explotación económica del establecimiento con la misma fama, clientela y nombres adquiridos, porque en dicho plazo puede adoptar todas las medidas de publicidad y traslado que resulten convenientes.”[3]

 

Dos observaciones finales. En primer lugar, no es necesario demostrar las circunstancias contempladas en las causales 2ª y 3ª del artículo 518. En caso de no cumplirse con lo allí previsto, cualquier intento de fraude a la ley, como no iniciar la realización de obras, otorga al arrendatario el derecho a reclamar una indemnización por daños y perjuicios al propietario, según lo dispuesto en el artículo 522.

 

En segundo lugar, la expresión "propietario" mencionada en el artículo 518 del Código de Comercio no debe interpretarse de manera restrictiva, ya que también puede incluir al poseedor arrendador. [4]

 

COLOFON

 

El arrendamiento de local comercial tiene un tratamiento especial a fin de proteger el establecimiento de comercio como motor de la economía nacional.


Si un empresario  ha ocupado a título de arrendamiento  un inmueble por espacio de dos años consecutivos con un mismo establecimiento de comercio, tiene derecho a su renovación automática, salvo las contadas excepciones enumeradas en el texto legal.

 

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[1] Decreto 410 de marzo 27 de 1971

[2] Carácter Imperativo de estas Normas. Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes.

[3] C. S de J. Sentencia (SC2500-2021)

[4] “…la expresión “propietario” prevista en el artículo 518 del C. de Comercio, en lo que toca con el desahucio es de interpretación restrictiva (sic). La jurisprudencia, por ejemplo, ha evolucionado frente a la institución de la posesión, dejando de considerarla como un simple fenómeno fáctico, para concederle - en no pocas ocasiones- el alcance de un verdadero derecho, por lo que no cabe duda de que el poseedor que directamente o a través de mandatario ha dado en arrendamiento un local comercial puede acudir a los eventos de terminación del contrato previstos en la ley mercantil, sin que sea válido sostener que tal facultad solo está otorgada al propietario…” (Tribunal Superior de Medellín, Mag. Ponente, Juan Carlos Sosa Londoño, sentencia de  19 de febrero de 2024radicado 05001 31 03 016 2019 0115 01)

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